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【奇点智库】接连抛售资产后,华侨城豪赌文旅的逻辑是什么? 奇点是什么

回血补给

面对承压已久的资金链,华侨城(000069.SZ)正在以前所未有地速度疯狂出售资产“回血补给”。

7月1日,据北京产权交易所披露,云南华侨城实业拟转让全资控股子公司云南华侨城置业有限公司50%股权,转让底价为7.4亿元。

据披露,云南华侨城置业今年一季度净亏损49.13万元,总资产98265.34万元,负债49.13万元,所有者权益为98216.21万元。

值得注意的是,这已是华侨城旗下公司一个月内第三次抛售资产。

此前,在6月14日与6月28日,北京产权交易所分别披露了华侨城集团间接附属公司云南腾越翡翠城有限公司拟转让盈江县大盈江玉石城有限公司100%股权,还有成都洛带华侨城文化旅游开发有限公司拟转让其全资附属公司成都地润置业发展有限公司51%股权的事项。

前者尚处于预披露状态,转让底价未定;后者转让底价为10.42亿元,信息披露截止日期为7月25日。据公告,截至2019年5月31日,2个标的公司均处于净亏损状态。

据2018年度审计报告数据显示,2018年度,成都洛带华侨城营业收入1963.29万元,营业亏损4300.75万元,净亏损4258.1万元。2019年5月31日财务报表显示,成都洛带华侨城营业收入88.59万元,营业亏损1742.44万元,净亏损1742.16万元。

盈江县大盈江玉石城有限公司2018年营业收入为0,营业利润为0,净利润为0。资产总计6617.03万元,负债总计8135.96万元,所有者权益-1518.93万元。

事实上,从去年10月份开始,华侨城不间断的出售资产,据不完全统计,2018年华侨城转让18家子公司股权和1个资产包,是上年的两倍有余。对此,华侨城相关负责人称公司目前现金流处于稳定期,而频繁出让资产是公司主动为之的经营手段。

数据显示,截至去年底,华侨城A的总负债达2170.05亿元,同比增长了约650亿元。

闪转腾挪

从财报上看,华侨城居高不下的负债率和经营性现金流让其一直在“钢丝”上行走。

2015年-2018年,华侨城负债率分别为63.41%、67.12% 、69.89%、73.77%。截至2018年末,华侨城A总负债达到2170.05亿元,而上一年为1519.87亿元,负债总额一年增长了约650亿元,早已超过国资委监管红线比率。

此外,2017-2018年公司经营活动产生的现金流量净额连续两年为负,分别为-79.14亿元、-99.84亿元。同时,2018年公司投资活动现金净流出也达168.28亿元,同比增长80.27%。

分析人士认为,华侨城近来“跑马圈地”的战略布局以及持续不断的大额投资项目,给其带来了较大的资金压力。自去年下半年开始频繁转让股权或产权的华侨城,其目的在于缓解资金周转压力、降低持续攀升的资产负债率。

但一面是“疯狂甩卖”,另一面却是“出手豪购”,这让华侨城的故事更加扑朔迷离。

旅界粗略统计发现,今年来,华侨城接连宣布了多个投资新计划,其中文旅综合类占比超70%,涉及的文旅项目超15个。截至目前,华侨城文旅项目布局国内50个城市,近两年的投资总额超万亿元。

以华侨城拿地的表现来看,这种高负债局面恐一时难以改变。

此前,华侨城集团总经理段先念在谈到转型思路时提出:一是继续推进“旅游+地产’的创业模式”;二是创新“旅游+互联网+金融’”的补偿模式;三是深耕“文化+旅游+城镇化”的发展模式。

事实上,按照华侨城集团的规划,未来的华侨城集团“文化+旅游+城镇化”战略,将通过PPP模式,与政府、城镇和社会资本广泛合作,构建100座具有中国传统民俗文化的特色小镇。

而从华侨城近来投资的项目中亦不难看出文旅项目正在唱主角,例如包括合作打造东莞水乡道滘特色小镇项目、参与鑫茂航旅小镇项目、打造小漠文旅小镇项目、打造白水寨创意山水文旅小镇项目。

现金流如此紧张的情况下,华侨城押注文旅让人对其经营模式如同雾里看花。

艰难转型

值得注意的是,在向文旅转型的同时,华侨城并未有明显的去房地产化,2018年新增的项目中仍然包括房地产销售与开发。

不过与行业巨头相比,华侨城在房地产销售方面的收入增长相对缓慢,总体体量较小,根据克而瑞研究中心的数据,2018年中国房地产企业销售排行榜中,按照流量金额看,华侨城房地产销售排名第87,总收入不到排名第一的碧桂园的3.79%。

在美丽的风景和别具一格的特色下,特色小镇发展呈燎原之势,但行业中亦万象丛生,生搬硬套、盲目跟风的建设层出不穷。

在轰轰烈烈的“造城”行为下,华侨城(亚洲)如何平衡速度与盈利?需要动辄百亿千亿的投资、漫长的项目开发和回报周期,都让这盘大棋局变得充满不确定性。

业内认为,资金投入大、回报周期长、运营维护难等问题是文旅产业的“通病”,也是华侨城要面临的挑战。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示,华侨城持有的项目,开发周期、销售周期较为漫长,项目运营周期较长,这也导致了回款的周期较长,影响了其现金流量。而现金流量负增长,可能会造成华侨城项目资金链断裂,出现延迟施工或者停工等风险,导致项目资金回流周期拖长,并陷入恶性循环。

有个很好的例子,华侨城A旗下共有14家酒店。从酒店平均房价来看,华侨城A在高端酒店到中低端酒店的布局较为全面,需要提及的是,近半数酒店的入住率仍不足50%,平均房价下滑明显。2018年华侨城新开的上海宝格丽酒店属高档酒店去年平均房价为4905.49元/间/晚,入住率为52.42%。

上海宝格丽酒店

此外,华侨城旗下的欢乐谷客流也大幅减少。根据此前的数据,该公司旗下的深圳欢乐谷、成都欢乐谷和北京欢乐谷的接待游客人数和门票收入均出现负增长。

这似乎都为华侨城的文旅转型之路敲响警钟。

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